気になる古民家を見つけたら（建物編）

気になる古民家を見つけたらやることを紹介します。

購入検討前にまずやること三選（建物編）

購入検討前にまずやること三選（建物編）

1.　土地の情報を収集する

気に入った古民家を見つけたり、移住してみたい土地がある場合、まずは土地の情報を収集しましょう。
空き家サイトや不動産サイトでは、外観の写真が表示されていると思います。
ただし、その物件の場所までは、詳しく記されていません。

私がやった方法は、googleマップを使って物件を探しました。
googleマップの機能で航空写真モードがあります。
物件の「〇〇町」と検索するとその町域を調べることができます。
物件写真の屋根の色や周囲の状況を参考にしながら探してみてください。
田舎であればあるほど家が建っていないのですぐに見つかると思います。

次に購入物件が決まっている場合、付帯される畑や山があるのかを調べましょう。
特に田舎暮らしを目指して移住される方は、畑が欲しいと思われる場合が多いと思います。
畑や田については、少し厄介なんです。
それについては、別で紹介したいと思います。

2.　購入しようとする建物にかかっているであろう規制

まず、購入物件の土地にかかっている規制を調べましょう。

都市計画区域か都市計画区域外か？

都市計画法という法律が、この日本にはあります。
どういう法律かというと、簡単に言えば「街づくり」の基本になる法律です。
ここには、「家しか建ててはいけません」とか「工場建ててもいい土地ですよ」とか。

まずは、都市計画区域か都市計画区域外かを知らあべましょう。
調べ方は、当該地の役所に聞いてみましょう。
問い合わせた際に、教えてもらえるか、「〇〇土木事務所に・・・」とか「県に・・・」と言われたら、問い合わせ先を聞いて確認してみましょう。

都市計画区域（市街化区域）

市街化区域は、その名の通り、人々が住み営む地域です。
個人の住宅であれば、建築することは、まったく問題ありません。
しかしながら、建ぺい率（敷地面積に対して建ててもいい建物の平面的な面積）や容積率（敷地面積に対して建ててもいい延べ床面積）が設定されています。
その地域の建物を購入する場合は、今ある建物が、それらの規制に沿っているか等を調べる必要があります。

都市計画区域（市街化調整区域）

市街化調整区域は、その名の通り、市街化を抑制する地域となります。
この地域に指定されている場合は、少しばかり厄介です。
まず、本来、家が建っているといけない場所なのです。
では、なぜ建っているのか？
それには、次のような条件がある場合、家の存在が認められます。

都市計画法施行以前から建っている建物（法以前）
農家住宅（そこで農業を営むため、居住するための家）
その他、位置指定道路による開発等

何かの条件がと問わない限り、家が存在することが違法となってしまいます。
農家住宅である場合、農家人でないといけない場合や個人を特定して許可を受けている場合があるので、調査が必要です。

市街化調整区域であった場合は、役所に問い合わせをし、購入して移住することが可能かどうかを確認しましょう。

都市計画区域外

都市計画区域外は、都市計画区域内と違い、ほぼ規制を受けません。
個人の住宅であれば、建築基準法の規制も及ばない地域となります。
もちろん大規模な工場等を建てようとすると法の規制を受ける場合がありますが、古民家については、ほぼ無規制と考えていいでしょう。

その他の規制

建物に対する規制は、先に挙げたものが大きなものになりますが、その他にも規制がある場合があります。
風致地区や景観法といった建物の外観に対する規制。
防火地域や準防火地域といった建物の防火性能に対する規制。
その地域の特色を守るための規制がありますので、調査は必ず行いましょう。

3.　その調べ方

地域の役所や県、土木事務所といった場所で調べることができます。
問い合わせの際に、こんなやり取りがあると思ます。

あなた「〇〇町の物件について調査がしたいのですが、どんな規制がありますか？」

役所「その土地の何がしりたいですが？」

あなた「土地にかかっている規制のすべてを教えてください。」

役所「ここでは、〇〇についてお答えできますが、その他については窓口が違うので・・・」

とまぁ、こんなやり取りになると思います。
親切でないように思いますが、仕方ないのも事実です。
市役所の中でも所管している法律が違うため、権限以外の法律の説明はできないのも事実です。
いらっとせずに、落ち着いて調べましょう。
不動産業者であれば、これらの事を調べて、重要事項説明書に記載しますが、空き家バンク等を利用して個人取引となる場合は、自己責任となります。

役所に対しては、聞き方を変えてみましょう。

例えば、「そちらの課で調べることができる規制は何ですか？」とか「この規制は、どこに聞けばいいでしょうか？」という風に具体的にすると回答してくれます。
役所の職員さんも人間です。
こちらも丁寧に接すれば、あちらも丁寧に教えてくれるでしょう。